LA VICENDA DEL CINEMA CHIABRERA, SPIEGATA BENE

Nei giorni scorsi si è parlato molto dell’acquisto dell’ex Cinema Chiabrera da parte del Comune.

Andiamo con ordine. Il Comune utilizzerà 3,6 milioni di Euro provenienti da fondi ministeriali PINQuA (Programma innovativo nazionale per la qualità dell’abitare) per acquistare alcuni immobili nel Centro Storico di Genova.

Tra questi c’è l’ex Cinema situato in Vico Chiabrera, tra Via dei Giustiniani e Via San Bernardo, al prezzo di 541.920,00 Euro (440.000 + IVA e costi accessori).

Mercoledì scorso, in commissione, ho fatto notare che a febbraio 2021 lo stesso immobile è stato acquistato da un privato ad un’asta giudiziaria al prezzo di 110.800 Euro. La vendita è avvenuta a seguito di due aste deserte, a partire da un valore di 195.000 Euro, stimato dal perito incaricato dal Tribunale di Genova.

Di fronte ad un accrescimento di valore che non si spiega, per il poco tempo trascorso, per il valore immobiliare generale nella nostra città, per lo stato particolare dell’immobile che versa in condizioni di degrado, abbiamo chiesto chiarimenti.

La Giunta ha preso tempo per approfondire la questione, e ci ha finalmente consegnato le fotografie, le planimetrie e le perizie estimative degli immobili, che mercoledì non erano state allegate alla delibera.

Questa mattina si è tenuta una nuova seduta alla presenza del perito che ha stimato il valore di 440.000 Euro, un architetto di Saronno.
L’architetto ha difeso la sua stima, parlando di potenzialità progettuale dell’immobile, di ubicazione centrale, e anche di un contratto di locazione non più in essere.

Nella perizia ha scritto di avere confrontato il valore con altri immobili di simili caratteristiche recentemente oggetto di compravendita.
Appare singolare che il perito non lo abbia confrontato con il prezzo pagato l’anno scorso per lo stesso immobile.

Anche a voler pensare che alle aste giudiziarie si strappi un prezzo vantaggioso, la discrepanza di più del doppio non appare giustificabile.
La ragione dell’enorme differenza di valutazione si comprende leggendo e confrontando le due perizie, così diverse che viene il dubbio descrivano immobili diversi.

Nel 2018, il Cinema viene descritto “in evidente stato di degrado, i materiali e le dotazioni presenti sono datati e in cattive condizioni di manutenzione, le rifiniture sono ammalorate e danneggiate, le pavimentazioni risultano a tratti mancanti, gli intonaci e le tinte alle pareti sono interessati da eventi di distacco, scrostamento, fessurazione e umidità. I servizi igienici risultano in elevato stato di degrado e abbandono. In generale i locali sono privi di decoro, di ogni comforts, di servizi e caratteristiche adeguati all'accoglienza della clientela di un cinema.”

Nonostante non sia stata effettuata alcuna opera, nel 2022 il Cinema viene descritto “fabbricato di media qualità edilizia tipico del quartiere dei vicoli a ridosso del porto antico. Finiture interne correnti tipiche di un locale pubblico di qualità sufficiente, con pavimenti in piastrelle e graniglia e rivestimenti in ceramica nei locali di servizio. Lo stato di conservazione generale è mediocre.”
Perfino l’ubicazione sembra diversa. Nel 2018 è “in una zona degradata del centro storico di Genova”, nel 2022 “l’area si sviluppa nel centro storico di Genova, alle spalle del porto antico, in un contesto urbanistico consolidato a destinazione residenziale e commerciale al minuto […] a pochi passi da Piazza San Lorenzo”.

Le contraddizioni appaiono evidenti. Per questo abbiamo chiesto di stralciare l’immobile dal pacchetto di acquisti.
La Giunta non è però di questo avviso. Andrà avanti ugualmente, chiedendo un parere di congruità sul valore di perizia all’Agenzia delle Entrate.

A Genova i valori immobiliari crescono solo in Vico Chiabrera.